På en någorlunda effektiv bostadsmarknad sägs det uppstå en flyttkedja när ett hushåll lämnar sin bostad, som därmed blir ledig. Effekten av en sådan händelse kan ge upphov till längre eller kortare kedjor. Ibland ifrågasätts det om det ska liknas vid kedjor eller snarare ringar på vattnet. Den lättast avläsbara effekten av händelser på en bostadsmarknad uppstår, menar aktuell forskning, om det samtidigt tillkommer nya bostäder, även om tillskottet är litet. För att begreppet ska vara intressant, meningsfullt och ett användbart mått ska inte ”kedjereaktionen” dra ut för mycket i tiden, innehålla för många länkar eller involvera alltför fjärran bostadsmarknader.
Myter om flyttkedjeeffekter
En myt som gärna odlas inom den bostadsrättsbyggande delen av byggsektorn är följande: – ”bygg en bostadsrättslägenhet så faller det så småningom ut en lägenhet om 1 rok. till en ung person” -. De forskare som verkligen tålmodigt försökt följa upp konsekvenserna av att en bostadsrättslägenhet tillkommit har funnit att det handlar om en ”never ending story”, som förlorar sig i ett töcken vid tionde länken på kedjan och efter 4 – 5 år. Då kan det visa sig att den bostad som då är aktuell rivs, kontoriseras eller slås ihop med en annan liten lägenhet. Det hela påminner om historien om en fjärils vingslag i Amazonas som startar ett snöskred i Anderna, det kan inte bevisas men heller inte avfärdas.
Jag, och de flesta oberoende forskare jag läst om, är mycket skeptiska till den verkliga effekten av långa oöverskådliga flyttkedjor. Seriösa forskare visar också att man inte bara ska bygga stora bostadsrättslägenheter i så kallade A-lägen i staden för att få effektiva kedjereaktioner. Man måste också bygga nya bostäder för den marknadsmässiga efterfrågan som finns, – t.ex. ungdoms- eller seniorbostäder. Med marknadsmässig efterfrågan menar jag inte bara att bostäderna ska vara av rätt storlek i rätta lägen utan även vara överkomliga till rätt pris. Ett pris som hushåll i normala inkomstlägen kan efterfråga.
Seniorer ”inlåsta” i sina villor
Cirka 40 % av +65-hushållen bor i villa eller radhus. Ofta har man bott så sedan 30 – 40 år tillbaka. Därför finns det runt 300 – 400000 enfamiljbostäder i denna stund i vilka det sitter seniorhushåll, som kanske någon gång har planerat för sin fortsatta boendekarriär i andra delen av livet. Men tyvärr utgör det, som går under namnet ”flyttskatt”, ett rejält sänke för alltför vidlyftiga planer. Flyttskatten är summan av en mängd pålagor som dyker upp vid en husförsäljning varav reavinsten är den största. I sin nuvarande form infördes den 2007/2008. Hårdast drabbar den seniorhushåll som ämnar trappa ner sitt boende. Därför slutar planerna i seniorernas fall i ett uppgivet konstaterande; – ”vi får nog bo kvar, vi har inte råd att skaffa oss något bekvämare”. Det är inte bra från bostadsförsörjningssynpunkt.
Raka rör ersätter flyttkedjor
Den mest påtagliga kedjeeffekten på bostadsmarknaden har visat sig uppstå när äldre hushåll flyttar från sina villor och radhus. Då handlar det inte om kedjor utan ”raka rör”. Det som ett seniorhushåll efterfrågar är en bostad med god tillgänglighet och en bostad, i vilken en kan planera resten av livet. Sådana bostäder finns i huvudsak i det nyaste flerbostadshusbeståndet. Men här kommer nästa problem; det nyaste beståndet är för dyrt mot bakgrund av vad hushållet får ut efter skatt när villan säljs. Månget seniorhushåll sitter och funderar runt-runt-runt i dessa banor.
Ett exempel
Karlskrona seniorhusförening har ett i mitt tycke bra koncept för seniorhus. Den gemensamma nämnaren för husen är den lokal för vardag och fest som finns i husen, ungefär som i ett trygghetsboende. Bostäderna har högt ställda krav på tillgänglighet främst i bad- och sovrum. De upplåtelseformer för seniorhus som har prövats i Karlskrona är i bostadsrätt, hyresrätt och kooperativ hyresrätt. Ett av bostadshusen ligger centralt i Karlskrona, ett annat är byggt i halvcentralt läge och det tredje i förortsmiljö. Karlskrona seniorhusförening har på senare år i dessa upplåtelseformer för seniorhus inspirerat till 97 lägenheter. Karlskrona seniorhusförening lät göra en enkät med 95 % svarsfrekvens. Av de hushåll som flyttade in i dessa lägenheter kom 85 från villa eller radhus och resten från flerbostadshus. Av de 12 som kom från flerbostadshus hade två hushåll bara ”mellanlandat ” i flerfamiljshus i väntan på att få flytta in i seniorhuset de bestämt sig för att bosätta sig i. De hade således nyligen bott i småhus. Av de 87 hushåll som överlåtit sina villor och radhus i väntan på, eller i samband med, flytt till en seniorhuslägenhet, visade det sig att 62 stycken av köparna var barnshushåll eller i några falla även unga par som ännu inte fått barn. I några fall var det barn eller barnbarn som var köpare. Övriga 25 villor och radhus köptes av medelålders hushåll. I två fall var köparna äldre än säljarna. Liknande resultat, utan att det undersökts så noggrant som i Karlskrona, har jag kommit framtill när jag föreläst i seniorhussammanhang och gjort små enkäter genom handuppräckning. I kölvattnet av Karlskronaenkäten gjordes några stickprov på vad som hände i nästa länk i kedjan. Det visade sig då att de unga familjer som köpte ovan nämnda villor lämnade hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter efter sig.
Slutsatser
Jag tror att man av resultatet av djupstudien, som redovisats ovan, kan dra vissa slutsatser, eller peka på tydliga tendenser, åtminstone för kommuner med 30 – 80000 invånare. Om man attraktiva bostäder enligt seniorhus- eller trygghetsbostadsmodellen som attraherar hushåll i åldrarna 55 -75 år kommer det att sätta fart på omflyttningen i bostadsbeståndet. Vad är då attraktiva bostäder för seniorer? Det är inte som byggsektorn tror bara centralt belägna bostadsrätter. Seniorer vill gärna bo i det grannskap eller i den stadsdel man hade sin tidigare bostad. Priset ska givetvis också vara överkomligt. Bostaden ska innehålla kvaliteter, inom- och utomhus, som seniorer uppskattar. Stora badrum och sovrum, inglasad balkong, ett gemensamt sällskapsutrymme centralt i huset. Nära till service och allmänna kommunikationer och genomtänkt tillgänglighet ute och inne ska det vara.
Sammanfattningsvis vågar jag påstå: Byggs det 100 bostäder för seniorer, i olika upplåtelseformer, och som de själva helst på något sätt deltagit i utformningen av, då frigörs det säkerligen 75 bostäder i form av villor och radhus. I dessa enfamiljshus finner säkerligen 55 -65 barnhushåll en efterlängtad bostad. Dessa hushåll lämnar med stor sannolikhet efter sig minst 50 – 60 mindre bostäder, oftast i flerbostadshus. Då talar vi om raka rör och inga krångliga kedjor.
Fredrik von Platen
Sakkunnig i boendefrågor SPF Seniorerna
På Seniorvärldskonferensen den 20 april talar Fredrik von Platen om resultat och perspektiv från en undersökning av medlemmarna i SPF Seniorerna och deras upplevda boendepreferenser och vilja att betala för organiserat boende integrerad med hög grad av service. Anmäl dig för att lyssna, debattera och påverka framtidens bostäder >>
